Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian yang menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan barang dan/atau jasa yang dibelinya – Pasal 18 ayat 1 (e) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK).
pada beberapa waktu yang lalu ada case yakni ada seseorang (sebut saja Bertha) yang berkeluh kesah atas kejadian yang menimpanya dimana ia harus kehilangan uang sebesar Rp 200.000.000 (dua ratus juta rupiah) yang telah ia angsur kepada penjual (kita namakan saja Albert) untuk transaksi jual beli unit apartemen milik Albert di daerah Senayan. Rupanya dengan argumen wanprestasi pembayaran dari Bertha, Albert secara sepihak mengaktifkan klausul dalam Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) antara Albert dengan Bertha yang memberikan hak kepada Albert untuk membatalkan transaksi dengan Bertha apabila Bertha gagal bayar 3 kali berturut-turut dan seluruh pembayaran yang telah diterima dari Bertha dinyatakan hangus oleh Albert.
Pada Bulan Februari 2024, Albert dan Bertha menandatangani PPJB di hadapan notaris untuk transaksi jual beli 1 unit apartemen milik Albert dengan skema pembayaran cicilan bertahap lunas selama kurun waktu selama 30 bulan. Harga transaksi disepakati sebesar Rp 555.000.000.
Pembayaran angsuran dari Bertha kepada Albert berjalan lancar hingga bulan Mei 2025. Dengan total uang yang telah diterima oleh Alberth dari Bertha sebesar Rp 277.500.000, atau telah mencapai sekitar 50% dari kesepakatan harga jual beli. Namun ternyata, di Bulan Juni 2025, Bertha mengalami musibah. yakni Ia mengalami tabrakan sesama mobil sehingga mobil bertha dan mobil lawannya mengalami kerusakan yang cukup parah beruntungnya tidak mengalami luka antar pengendara mobil dan kedua mobil tersebut harus dibawa ke bengkel karena banyak kerusakan parah kedua mobil tersebut. Sebagai pertanggungjawaban, bertha harus memberikan kompensasi dan membayar semua tagihan bengkel. Kejadian ini menguras keuangan bertha sehingga sejak Mei 2025 hinggga Agustus 2025, Bertha tidak bisa melakukan pembayaran angsuran apartemen kepada Albert. Bertha telah menyampaikan kondisinya kepada Albert, namun Albert bersikukuh bahwa kejadian yang dialami Bertha merupakan persoalan terpisah dengan perjanjian jual beli nya, juga tidak ada klausul di dalam PPJB yang membolehkan Bertha mengajukan cuti pembayaran angsuran.
Namun karena Bertha terus memohon, akhirnya Albert memberikan kesempatan kepada Bertha, dengan kondisi Bertha harus melakukan pembayaran sebesar minimal Rp 40.000.000, (empat puluh juta rupiah) untuk menutup kekurangan pembayaran nya selama Bertha”cuti bayar” dan karena harga pasaran unit apartemen di daerah tersebut mengalami kenaikan harga, maka harga transaksi jual beli disesuaikan Albert menjadi Rp 580.000.000. Tanpa ada pilihan daripada kehilangan uang dan unit apartemen yg dibelinya, Bertha setuju dan kemudian menandatangani addendum di Bulan Agustus 2025 dan Bertha melunasi pembayaran Rp 40.000.000 (Empat puluh juta rupiah) sebagaimana permintaan Albert. Dengan demikian total uang yang telah dibayarkan Bertha kepada Albert adalah sebesar Rp 317.500.000 (tiga ratus tujuh belas juta lima ratus ribu rupiah).
lalu sebulan kemudian yakni bulan September 2025 berita duka dialami Bertha yakni Ibundanya Bertha meninggal dunia dan Bertha kembali fokus untuk mengurus pemakaman ibundanya berikut dengan biaya pemakaman yang cukup besar dikarenakan Bertha merupakan anak paling besar dan adik Bertha masih duduk di bangku sekolah, dalam suasana duka yang dialami Bertha lalu Albert terus mendesak Bertha untuk membayar angsuran sesuai kesepakatan baru (addendum) .
Karena Bertha tidak bisa membayar angsurannya kepada Albert, dalam suasana yang masih berduka, Bertha mendapat surat melalui WA nya dari Albert yang berisikan keputusan Albert untuk membatalkan transaksi jual beli dengan Bertha dan semua uang yang telah dibayarkan oleh Bertha kepada Albert dinyatakan hangus. Dasar pembatalan adalah Bertha sudah terlambat membayar beberapa kali sebelumnya kemudian diulangi kembali di Bulan September 2025, sehingga Albert bisa mengaktifkan klausul pembatalan yang ada di PPJB.
Selanjutnya Bertha diberikan waktu 3×24 jam sejak surat dikirimkan oleh Albert untuk mengosongkan unit apartemen, dengan ancaman apabila tidak dikosongkan sendiri oleh Bertha, maka Albert yang akan melakukan pengosongan dan untuk itu Albert tidak bertanggung jawab atas segala kehilangan harta benda Bertha yang ada di dalam apartemen milik Albert. Di hari kedua, Bertha datang ke unit apartemen nya mengosongkan barang-barangnya, dan dalam kondisi masih berduka, shock, sedih, Bertha menandatangani surat pernyataan persetujuan pembatalan pembelian serta tidak akan melakukan penuntutan yang disodorkan Albert kepada nya.
Kejadian ini membuat saya bertanya tanya? Apakah klausul uang hangus sah secara hukum? Mengingat pembayaran Bertha yg sudah dibayarkan ke Albert sudah lebih dari 50% dari harga transaksi sesuai kesepakatan awal? Albert menerima begitu banyak uang dari Bertha tanpa harus menyerahkan unit apartemennya. Legalkah ini ?
Banyak orang berpikir bahwa “kalau sudah tanda tangan, ya berarti setuju dan sah secara hukum”. Padahal tidak sederhana itu.
Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan bahwa sah nya suatu perjanjian ada 4 faktor, yaitu : sepakat utk mengikat diri, cakap, ada obbjek perjanjian dan sebab yang halal. Artinya jika seseorang menandatangani perjanjian dalam kondisi tertekan, terguncang, atau tidak sadar penuh, maka kesepakatan itu dapat dibatalkan. Dalam hal ini, saat diminta menandatangani Surat Persetujuan Pembatalan Pembelian, kondisi Bertha dalam suasana duka dan mengalami tekanan psikologis berat (ditinggal orang tua, dan diteror untuk melakukan pembayaran angsuran apartemen).
Melihat kondisi mental Bertha tersebut, maka surat persetujuan menjadi tidak sah. Bertha bisa mengajukan pembatalan kepada Albert. Apabila Albert tidak mengubris, maka Bertha bisa mengajukannya melalui pengadilan.
Addendum di Bulan September 2025
Yang sering dilupakan banyak orang, termasuk Albert dan Bertha dalam kasus ini, adalah bahwa ketika addendum dibuat, maka semua kesalahan atau keterlambatan pembayaran yang dilakukan oleh Bertha sebelum penandatangan Addendum, tidak bisa lagi dijadikan dasar hukum baru. Adeendum itu ibarat restart dari perjanjian sebelumnya. Jadi walaupun Bertha pernah gagal bayar, namun semenjak addendum ditandatangani di Bulan September 2025, kalaupun di Bulan Oktober 2025 Bertha tidak melakukan pembayaran, maka Bertha hanya wanprestasi sebanyak 1x di Bulan Oktober 2025. Sementara klausul pembatalan di PPJB, untuk dapat dibatalkan Albert, Bertha harus menunggak pembayaran selama 3 kali berturut turut. Dengan demikian pembatalan yang dilakukan oleh Albert kembali cacat hukum, karena Albert gagal memaknai Addendum yang ia tandatangani bersama Bertha di Bulan September 2025.
Kelemahan umum PPJB : manusia tidak masuk hitungan.
Kalau kita melihat dan mempelajari berbagai isi Pengikatan Perjanjian Jual Beli, hampir semua nya memiliki pola yang sama :
1. Kalau pembeli menunggak, uang hangus.
2. Klausul Force Majeur hanya melindungi kepentingan penjual sepihak
Pembeli tidak boleh menunggak, kalau menunggak, transaksi dibatalkan dan uang dinyatakan hangus. Namun kalau penjual (dalam hal ini pengembang) terlambat melakukan serah terima unit, pembeli hanya bisa menunggu dan mengeluh tanpa kepastian. Lebih ironis lagi, klausul Force Majeur di dalam PPJB hanya mencakup hal-hal seperti bencana alam, peperangan atau kebijakan pemerintah yang melindungi kepentingan pengembang. Tidak ada klausul force majeur yang melindungi sisi pembeli, seperti : PHK, sakit berat, atau kedukaan yang dialami oleh pihak pembeli.
Padahal dalam kehidupan nyata saat ini, lebih banyak terjadi hal-hal yang menyebabkan pembeli tidak mampu melanjutkan kewajiban tepat waktu. Hukum memang harus tegas, namun keadilan sejati tidak bisa hanya dilihat dari selembar kontrak . Keadilan juga harus menimbang faktor kemanusiaan di dalamnya.
Klausul Uang Hangus yang dipasang pihak penjual sebenarnya berpotensi bertentangan melawan hukum. Dalam UU Perlindungan Konsumen : Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999, Pasal 18 Ayat 1 (e) berbunyi bahwa pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausul baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian yang menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan barang dan/atau jasa yang dibelinya
Penetapan klausul Uang Hangus jelas ketentuan yang dibuat sepihak untuk melindungi kepentingan penjual. Saya memahami kondisi ini sebagai upaya pengembang memperingatkan pembeli agar pembeli tidak berhenti di tengah jalan. Namun klausul ini menurut saya berlebihan dan tidak mengakomodasi force majeur yang berpotensi dialami pembeli. Baiknya klausul Uang Hangus diganti dengan mekanisme denda yang proporsional dan logis dengan memperhitungkan pasaran sewa setempat, biaya renovasi dan fee penjualan yang telah dikeluarkan pengembang.
Disamping itu Klausul Uang Hangus bertentangan dengan prinsip Itikad Baik, karena menimbulkan ketidakseimbangan posisi hukum. Sebab, konsumen menanggung seluruh resiko, tapi pengembang tetap memperoleh keuntungan tanpa memberikan produk. Disamping itu tidak ada pertimbangan yang adil terhadap kondisi konsumen. Dengan demikian Klausul Uang Hangus MELANGGAR ASAS PROPORSIONALITAS dan tidak memenuhi Prinsip Itikad Baik.
Pasal 1338 Ayat 3 KUHPerdata berbunyi : Perjanjian harus dilaksanakan dengan Itikad Baik. Dengan demikian Klausul Uang Hangus yang dikarenakan tidak mememnuhi Prinsip Itikas Baik. Hal ini juga sejalan dengan berbagai keputusan Mahkamah Agung, antara lain Putusan Mahkamah Agung No. 1071K/Pdt/2009 yang menegaskan bahwa pelaku usaha tidak boleh memperkaya diri secara sepihak melalui perjanjian yang berat sebelah. Dengan demikian, Klausul Uang Hangus seharusnya BATAL DEMI HUKUM, karena klausul tersebut dapat menimbulkan perbuatan melawan hukum (PMH) berupa memperkaya diri penjual / pengembang secara tidak sah.
Kisah Bertha hanyalah satu dari sekian banyak cerita serupa yang terjadi di sekitar kita. Ribuan, puluhan ribu bahkan ratusan ribu konsumen membeli rumah, ruko, apartemen, gudang, dengan harapan yang lebih baik, tapi akhirnya harus kehilangan segalanya karena satu klausul kecil yang dimasukkan pihak penjual / pengembang.
Kita memang tidak bisa menghapus semua resiko bisnis, tapi kita bisa memperjuangkan agar HUKUM TIDAk KEHILANGAN HATI NURANI. Klausul UANG HANGUS mungkin sah diatas kertas, tapi di hadapan keadilan, ia sering kali tampak sangat tidak manusiawi.
Dan disitulah seharusnya hukum berpihak. Bukan pada kekuasaan tanda tangan, melainkan pada keseimbangan antara hak dan kemanusiaan. Bukankah hukum itu dibuat untuk menegakkan keadilan bagi seluruh manusia? Kalau hukum kehilangan hati nurani, maka keadilan pun kehilangan makna nya.
semoga kita selalu menjunjung nilai keadilan.
